Cronache dal Medioevo: Contenzioso Enfiteusi risolto da Mimmo

Mimmo, il nostro collega abruzzese (un sindacalista nato in realtà), per non fare disparità, da un colpo alla Scienza ed uno alla Religione. In questo caso ci racconta di un contenzioso (vittorioso) con la diocesi della sua zona, riguardante l'annosa, ma ahinoi sempre attuale, questione degli enfiteusi.  

Ecco il resoconto di Mimmo:

Quello che andrò a raccontarvi ha dell incredibile-tralasciando il folklore mi concentrerò sui fatti-Il paese è in crisi e lo si sà, tantè , qualcuno riesuma diritti medioevali pur di fare cassa,e chi se ne frega se a pagare sono sempre i soliti-
Nel mio territorio,l'ISTITUTO DIOCESANO (ndr omessa la denominazione completa dell'Istituto per evitare eventuali questioni legali con la diocesi in oggetto), decide dopo oltre mezzo secolo, e per la stragrande maggioranza dei casi non si ha riscontro a memoria di individuo vivente,che è ora di riesumare i diritti enfiteusi.
Cosi sprezzanti di tutto e di tutti cominciano a mandare presso le abitazioni dei cittadini, la cui quasi totalità sono contadini o ex contadini lettere raccomandate contenenti richieste di denaro,partendo dagli arretrati degli ultimi 5 anni di canone fino ad una cifra astronomica per l'affrancazione,è da precisare che prima d'ora nessuno sapeva niente di questo livello (ndr contratto agrario). Al mio numero civico detta lettera arriva nel settembre del 2011,nel mio caso l'affrancazione è di circa 10.000,00E   e i canoni regressi circa 4.000,00E, per 2 ettari di seminativo di 3°e di 4°,non vi dico cosa chiedono per terreni edificabili,per zone di pregio e per chi vi ha addirittura edificato sopra-i comuni interessati sono piu di 13,nel mio comune  oltre 100 aziende agricole hanno porzioni di proprietà  gravati da  livello enfiteusi-
L'operazione viene effettuata a macchia di leopardo,sia a livello comunale che all' interno degli stessi comuni,la gente non deve avere la possibilità di coalizzarsi-
Tuttavia scatta l allarme,i sindaci si fanno portavoce del problema,si organizzano assemblee comunali,le associazioni di categoria intervengono dicendo di aver gia aperto con la diocesi  una trattativa,chi li abbia mai autorizzati a trattare con la diocesi per nome mio,non si sà,si raggiunge uno accordo,uno sconto, che si aggira intorno al 50%,sembra un successo,ma anche con uno sconto di questa entità le cifre da pagare restano alte,in alcuni casi proibitivi-
Io,dall'alto della mia ignoranza,cercando di qua e di là,scopro che l'enfiteusi è regolamentato dal codice civile ,il quale ,tra soggetti privati ,prevede l'usucapione-e la diocesi si presenta come soggetto privato.
Durante le assemblee faccio presente questo particolare,anche i piu anziani testimoniano di non aver mai pagato nulla,qualcuno ricorda che nel primo guerra si pagava kg20 di grano ad ettaro,ma poi niente più - ,Sia i politici che le associazioni di categoria dicono che l'ipotesi di un'azione legale è sconsigliabile ,i motivi di tale consiglio comincio a capirli piu tardi,allora decido di andare direttamente da un legale,scelgo un cosiddetto principe del foro,il quale mi consiglia che un accordo sarebbe la soluzione migliore,mi cadono le braccia per terra,ma non demordo,e la fortuna si sà, bacia gli audaci.,Conosco per casi fortuiti una giovane avvocato,anche lei interessata dallo stesso problema,vuole esaminare i miei documenti,fissiamo un appuntamento nel suo ufficio,mi aspetta insieme ad una sua collega,in 5 minuti mi spiegano quale era la mia posizione nei confronti della diocesi,e in 2 minuti mi spiegano perche avremmo vinto l'azione giudiziaria-
I primi del 2012 decidiamo di citare la diocesi in giudizio,la nostra posizione e avanzare una richiesta di usucapione poichè erano decorsi 20 anni senza che la diocesi avesse mai esercitato il suo diritto,io sono da solo, invito anche qualcun'altro ad agire,l'unico che mi segue è il mio vicino,il quale aveva riscontrato il mio stesso problema,(impossibilità a reperire un legale disposto a citare la diocesi in tribunale)  inferocito tanto che mè-
A giugno andiamo in conciliazione,passaggio peraltro obbligatorio,la diocesi non si presenta,però dopo un po di tempo cominciano, ad avanzare  delle proposte fino ad un'ultima offerta di 600,00E,ma noi abbiamo capito che ormai li avevamo beccati con le mani nella marmellata e tiriamo dritti,si va davanti al giudice ,punto e basta-
Nel febbraio del 2013.data in cui viene fissata l udienza,si và davanti al giudice-
Le posizioni erano:la diocesi aveva avanzato un offerta risolutiva di 600,00E,io avevo offerto massimo 250,00E-la mia offerta aveva lo scopo di tastare il polso alla diocesi-
Ma si sà,se sono in piedi da piu di 2000 anni vorra pur dire qualcosa-prima di entrare dal giudice calano l asso-si rendono disponibile a risolvere la questione a costo zero,nessuna richiesta e rinuncia totale a qualsiasi rivalsa monetaria,presente e futura-
L offerta è piu conveniente di un eventuale sentenza favorevole per usocapione e accetto-idem per il mio vicino-
E da precisare,che la diocesi non ha voluto rischiare il giudizio,forse consapevole di un pronunciamento ad esso sfavorevole-
Il vero problema è stato trovare un'avvocato disponibile ad istruire l'azione giudiziaria-
Gli elementi giocavano tutti a mio sfavore,tranne la legge,sia la politica che le associazioni di categoria ,in tutte le occasioni d'incontro hanno sempre spinto per l affrancazione,disinformando e a volte  anche incutendo paure strane,da parte loro non si è mai paventata l idea di un'azione giudiziaria,le associazioni di categoria alle assemblee non hanno mai fornito una consultazione giuridica,molti avvocati,interpellati anche separatamente da soggetti diversi hanno sempre spinto per un accordo che non fosse diverso dall' affrancazione-
Questo è il clima in cui mi sono mosso io,e in cui si trovano a muoversi tutti quelli che come mè sono stati interessati da tale problema-incredibile a raccontarsi ma si è passati da una richiesta di oltre 14000,00E a 0(zero)EURO-
trasmetto parte dell accordo risolutivo tra le parti-
1)L'istituto diocesano,con la sottoscrizione del presente atto,aderisce alla domanda riconoscendo al sig-----------la piena proprietà dei terreni siti nel comune di -----------------e indicato in catasto al Fg----Part-----acquistato con atto di proprietà del-------------nr.rep------
2)L istituto Diocesano dichiara,inoltre,di rinunciare ad ogni pretesa e di non aver piu nulla a pretendere. 

Racconto ciò,con la speranza di aiutare chi si trova nelle mie stesse condizioni e  vive le stesse difficoltà che mi sono venuto a trovare io,e sperando di aprire una riflessione su quei soggetti che dovrebbero adoperarsi per l'interesse dei cittadini che li hanno eletti( per quanto riguarda la politica) e per la categoria degli agricoltori per quanto riguarda le associazioni di categoria.

Bravo Mimmo, ora puoi puntare al bersaglio grosso(;-)!

Devo tuttavia aggiungere, dopo aver approfondito le norme che regolano la materia e ridiscusso con Mimmo, che la questione, strettamente legale, è leggermente più articolata. L'usucapione non è così scontata nell'enfiteusi, anzi in teoria sarebbe impossibile:

ai sensi dell'art. 1164 del Codice Civile l'enfiteuta non può usucapire il diritto del concedente; secondo svariate pronunce della cassazione (4231/76 - 323/73 - 2904/62 - 2100/60 - 177/46), tutte concordi, "l’omesso pagamento del canone, per qualsiasi tempo protratto, non giova a mutarne il titolo del possesso, neppure nel singolare caso sia stata attribuita dalle parti efficacia ricognitiva".

Lo spiraglio legale nel quale si è infilato Mimmo con successo è dato da quanto riporta l'art.1164 del C.C.

Chi ha il possesso corrispondente all'esercizio di un diritto reale su cosa altrui non può usucapire la proprietà della cosa stessa, se il titolo del suo possesso non è mutato per causa proveniente da un terzo o in forza di opposizione da lui fatta contro il diritto del proprietario. Il tempo necessario per l'usucapione decorre dalla data in cui il titolo del possesso è stato mutato.

Il punto chiave è quello in grassetto. In pratica in tutti i casi (non rari visto che si tratta di enfiteusi spesso sepolti nella memoria) in cui il titolo di possesso sia mutato (anche illeggittimamente) nel tempo, è possibile procedere all'usucapione del fondo.
Nel caso specifico, più di dieci anni prima delle richieste della diocesi, il bene in oggetto era stato oggetto di compravendita senza che nell'atto, regolarmente trascritto, fosse riportato il diritto di enfiteusi sulla proprietà.
Ciò ha consentito di dimostrare a Mimmo che il titolo di possesso sulla proprietà era mutato, e che fosse nelle condizioni di procedere all'usucapione. A quel punto la diocesi ha preferito recuperare il recuperabile e chiuderla là.

Importante...in ogni caso, prima di procedere a qualsiasi azione giudiziaria, chiedere al presunto concedente (in questo caso la diocesi) di esibire i titoli legali che provano l'esistenza indiscutibile del diritto reale sulla proprietà.