Vendere o affittare il terreno al fotovoltaico?
Un confronto tra due strade: vendere il terreno a una società fotovoltaica e investire il ricavato, oppure cederlo in affitto per la durata dell'impianto. Muovi i cursori con i numeri della tua offerta: i risultati si aggiornano subito.
Le ipotesi
Patrimonio nel tempo
Vendere e investire
Affittare (con rischio fallimento)
Affittare (senza fallimento)
Numeri utili
Come funziona il calcolo e quali sono i limiti
- Cosa si confronta. Il patrimonio di chi decide alla fine del contratto: liquidità accumulata più, quando resta di proprietà, il valore del terreno. Nella vista "euro di oggi" gli importi sono scontati per l'inflazione, così si confrontano poteri d'acquisto.
- Vendere. L'incasso netto viene investito subito. La plusvalenza è calcolata sulla differenza tra prezzo offerto e valore agricolo. Per un privato che vende un terreno agricolo posseduto da più di cinque anni, in genere la plusvalenza non è tassata: per questo il valore predefinito è 0%. Terreni edificabili, società e imprese agricole seguono regole diverse.
- Affittare. Il canone è aggiornato ogni anno all'indice ISTAT (qui uguale all'inflazione) e tassato all'aliquota indicata, che dipende dal contratto (affitto o diritto di superficie) e dagli altri redditi di chi lo incassa. Il terreno resta di proprietà e si rivaluta con l'inflazione.
- Investimenti. Il rendimento è da intendersi già al netto di tasse e costi. La quota non investita resta liquida e non rende nulla. La stessa regola vale per entrambe le scelte.
- Rischio fallimento. Ogni anno la società può fallire con la probabilità indicata, indipendente da un anno all'altro: su più anni la probabilità cumulata è 1 − (1 − p)anni. Se fallisce, dall'anno successivo non arrivano più canoni, il proprietario paga lo smantellamento dell'impianto e il ripristino del suolo (costo rivalutato con l'inflazione) e si ritrova il terreno libero. Per prudenza il calcolo non gli attribuisce più alcun reddito fino alla fine del periodo. Se la liquidità non basta, la differenza è trattata come un debito.
- Il costo di rimozione. In condizioni normali smantellamento e smaltimento dei pannelli spettano al gestore dell'impianto. Diventano un problema del proprietario solo se il gestore sparisce. Le stime per un impianto a terra, tra smontaggio di strutture e pali, cavi, cabine, smaltimento e ripristino agrario, vanno indicativamente da 20.000 a oltre 70.000 €/ha. Una fideiussione bancaria o una polizza che copra lo smantellamento, chiesta nel contratto, porta questo rischio vicino a zero: in quel caso si può mettere il costo a 0.
- Cosa non considera. Imposte di registro e notarili, rinegoziazioni del contratto, rinnovi alla scadenza, variazioni del valore dei terreni diverse dall'inflazione.
- È uno strumento per ragionare sugli ordini di grandezza, non una consulenza: prima di firmare conviene far verificare contratto e fiscalità a un commercialista e a un notaio.
